Energietransitie begint met bewonersgeluk in Huurpeil 1

Aardgasvrije wijken, huisvesting als mensenrecht en huurders in de vrije sector. Dat zijn de prangende kwesties waarmee Huurpeil in 2020 aftrapt.

Aardgasvrije wijken

Techniek, geld en draagvlak. Dat zijn in een notendop de ingrediënten die nodig zijn om Nederland van het gas af te krijgen. Veel aandacht gaat automatisch naar techniek en geld. Maar de sleutel tot succes ligt in bewonersgeluk. In een dossier over aardgasvrije wijken een interview met hoogleraar Anke van Hal over het belang van draagvlak onder bewoners, een bezoek aan proeftuin De Nijverheid in Hengelo en een selectie van bekende en minder bekende alternatieven voor aardgas.

Interview VN-rapporteur huisvesting Leilani Farha     

Het recht op huisvesting staat wereldwijd onder druk. Dakloosheid neemt toe en wonen wordt, waar ook ter wereld, steeds onbetaalbaarder. Leilani Farha, speciale rapporteur van de Verenigde Naties, luidt de noodklok over ‘financialisering van huisvesting’ omdat dat het recht op huisvesting ondermijnt.

Zesde Aedes benchmark                                                      

Voor de zesde keer presenteerde Aedes haar jaarlijkse benchmark met een vergelijking van de prestaties van woningcorporaties. In Huurpeil de best en slechtst presterende corporaties.

Feit of fabel: ‘middenhuur’                                                                    

In de rubriek Feit of fabel nemen we dit keer de vermeende grote vraag naar zogeheten ‘middenhuurwoningen’ onder de loep. Die blijkt helemaal niet zo groot als beweerd.

Vaste rubrieken

‘In de peiling’ geeft een overzicht van het nieuws van het afgelopen kwartaal. ‘De Zeepkist’ biedt o.a. reacties op de stelling: ‘De noodknop middenhuur moet zo snel mogelijk worden ingevoerd.’ De columnisten Jos van der Lans en Pieter Bregman zijn weer van de partij, net als de juridische rubriek ‘Recht of krom?’ over huursprongen in de vrije sector. ‘Leesvoer’ biedt een selectie van interessante publicaties van de afgelopen maanden. Achterin Huurpeil zes pagina’s met informatie over de Woonbond en zijn achterban.

Bron: Woonbond – Huurpeil 1

Eerste Kamer stemt in met lagere huurstijging corporaties

Na de Tweede Kamer heeft ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wijziging huursomstijging aangenomen. De wetswijzing gaat in voor de maximale huursomstijging van 2020 (en volgende jaren).

Hiermee is de lagere huursomstijging (de gemiddelde huurstijging van alle sociale huurwoningen van een corporatie) die de Woonbond en Aedes af hebben gesproken in het Sociaal Huurakkoord, verankerd in de wet. De gemiddelde huurverhoging bij sociale huurwoningen van een corporatie ligt maximaal op inflatie (in 2020 is dat 2,6%). Tenzij corporaties hier in samenspraak met lokale huurdersorganisaties van afwijken. De huursomstijging mag dan maximaal 1% boven inflatie liggen, om noodzakelijke investeringen in nieuwbouw of herstructurering te doen.

Huren stijgen minder hard

Minister van Veldhoven (Milieu en Wonen): “De huren voor veel zittende huurders van een sociale huurwoning gaan met deze wetswijziging minder snel omhoog. Zo dragen we bij aan betaalbare huren voor huurders met een laag inkomen.”

Particuliere huurmarkt buiten schot

“Het is goed dat de jaarlijkse huurstijging bij corporaties hiermee verder aan banden is gelegd. De betaalbaarheid van het huren in de sociale huursector staat al lange tijd onder druk,” stelt directeur Paulus Jansen van de Woonbond. “Jammer genoeg is een vergelijkbare beperking niet opgelegd voor particuliere aanbieders van sociale huurwoningen. Deze verhuurkoepels wilden niet met ons in gesprek, en hun weigering om

betaalbaarheid serieus te nemen wordt nu beloond.” Naast beperking van huurstijging van sociale huurwoningen, zou de Woonbond ook graag paal en perk stellen aan de stijging in de vrije sector. Voor veel middeninkomens zijn deze woningen onbetaalbaar. 29 januari heeft de Tweede Kamer een rondetafel gehouden over de positie van middeninkomens op de woningmarkt.

Naast deze wettelijke beperking maakten de Woonbond en corporatiekoepel Aedes ook afspraken over huurverlaging en bevriezing. Deze afspraken zijn niet verankerd in de wet, maar corporaties hebben wel beloofd zich hier aan te houden.

bron: Woonbond

Solliciteren voor sociale huurwoning

Wie een van de 23 nieuwe sociale huurwoningen in de Zwolse wijk Assendorp wil huren van corporatie Openbaar Belang, moet eerst bewijzen goede ideeën te hebben voor de leefbaarheid van de buurt.  Ze moeten deze goede ideeën presenteren tijdens een intakegesprek.

Het is niet voor het eerst dat woningzoekenden gevraagd wordt om te solliciteren op een sociale huurwoning.

De Woonbond vindt dit een slechte ontwikkeling

Extra hoepel

Woonbond woordvoerder Marcel Trip: ‘Mensen die al jarenlang wachten op een sociale huurwoning, kunnen zo weer achter het net vissen omdat ze wat minder goed zijn in zichzelf presenteren tijdens een intakegesprek. Het is weer een extra hoepel waar ze door moeten springen.’

Strijdig met de huisvestingswet

Het is bovendien maar de vraag of dit wel mag. Al in 2014 waren er Kamervragen over solliciteren naar sociale huurwoningen. De toenmalige minister Wonen Stef Blok liet toen nog weten dat de Huisvestingswet geen ruimte biedt voor het per sollicitatie of auditie vergeven van sociale huurwoningen.

Bron: Woonbond 22 januari 2020

Sociale huurprijs stijgt in 2020 gemiddeld niet meer dan inflatie

Komend jaar stijgen de huurprijzen van sociale huurwoningen bij corporaties gemiddeld niet meer dan inflatie. Dat komt door afspraken uit het Sociaal Huurakkoord over het beperken van de huursom tussen Woonbond en Aedes. 

De huursombeperking is onlangs aangenomen in de Tweede Kamer. Lees meer over de jaarlijkse huurverhoging en andere wijzigingen voor huurders in 2020 in ons webartikel Wat kost huren in 2020.  

Huurverhoging corporaties

Het inflatiepercentage voor de maximale huursomstijging ligt in 2020 vermoedelijk rond de 2,6%. Dit remt de ruimte voor individuele huurverhogingen (inflatie plus 2,5% voor inkomens tot €43.574,- en inflatie plus 4% voor inkomens daarboven) dus behoorlijk. De Woonbond is er voorstander van om commerciële verhuurders een vergelijkbare beperking op te leggen. Die vragen nu jaar op jaar een veel hogere huurverhoging. Corporaties kunnen 1% boven inflatie verhogen als ze dat hebben afgesproken met de lokale huurdersorganisatie.

Wat kost huren in 2020

Naast de jaarlijkse huurverhoging, veranderen komend jaar de regels van de huurtoeslag waardoor meer mensen recht hebben op huurtoeslag, en gaan de inkomensgrens voor sociale huur en de liberalisatiegrens iets omhoog. Lees het overzicht in Wat kost huren in 2020.

Bron: Woonbond 20 december 2019

Recht op huurtoeslag kan herleven

2 januari 2020

De Minister voor Milieu en Wonen Van Veldhoven heeft aangegeven dat door de uitspraak van de Raad van State het recht op huurtoeslag herleeft voor een toeslaggerechtigde die vanaf 24 juli 2019 weer aan de inkomens- en vermogenstoets voldoet.

De minister heeft dit geantwoord op vragen van de Kamerleden Omtzigt en Ronnes (beiden CDA) over het afwijzen van het recht op huurtoeslag door de Belastingdienst, terwijl er sprake was van verworven rechten. De uitspraak van de Raad van State betekende een omslag in de interpretatie van het verworven recht van de huurtoeslag. De Belastingdienst heeft de werkwijze aangepast naar aanleiding van de uitspraak en heeft dit ook bekrachtigd in het Handboek Toeslagen. Besluiten in lopende procedures die nog niet onherroepelijk vast staan zullen worden herbeoordeeld conform de uitspraak van de Raad van State. Besluiten die wel onherroepelijk vaststaan worden niet met terugwerkende kracht heropend.

Aanvragers die in de jaren voor de Raad van State -uitspraken hun verworven rechten op huurgrensoverschrijding verloren door een inkomens- en/ of vermogensstijging kunnen hier vanaf 24 juli 2019 weer aanspraak op maken door een aanvraag in te dienen. Zij hebben hier tot 1 september 2020 de mogelijkheid voor.

bron: taxlive

Nieuwe website voor sociale huurwoningen vanaf eind maart 2019

Wie op zoek is naar een sociale huurwoning in de regio, vindt alle
beschikbare woningen op de website van WoningNet. Binnenkort gaat
dat veranderen, zo meldt Woningnet.
Nieuwe website: Eind maart 2019 verandert de website in
www.hureninhollandrijnland.nl. Het complete woningaanbod wordt
overgezet naar deze nieuwe website.
De nieuwe website is volgens Woningnet Holland Rijnland overzichtelijk
en gebruiksvriendelijk. De stappen die doorlopen moeten worden om een woning te vinden, zijn duidelijker aangegeven. En het schijnt altijd
goed te zien waar u zich in het proces bevindt.
Bovendien dalen de kosten voor uw inschrijving en jaarlijkse verlenging.
Gegevens automatisch over: Uw inschrijfgegevens worden automatisch
overgezet. Daar hoeft u dus niks voor te doen. Er verandert ook niets aan uw opgebouwde rechten en inschrijftijd. Wel is het belangrijk om uw
account straks eenmalig opnieuw te activeren. Zodra de nieuwe website
live gaat, ontvangt u een persoonlijke e-mail met instructies voor het
activeren van uw inschrijving. Op de nieuwe website
www.hureninhollandrijnland.nl vindt u straks een korte instructievideo die u helpt bij het activeren, als dat nodig is.
Tot slot: Tot eind maart hoeft en kunt u nog niets doen. Woningen
worden de komende weken nog gewoon aangeboden en bemiddeld via
WoningNet. Eind maart ontvangt u een persoonlijke e-mail en vanaf dat moment kunt u terecht op www.hureninhollandrijnland.nl. Heeft u in de tussentijd vragen, neem dan contact op met Rijnhart Wonen.

Bron: WoningNet

Steeds meer sociale nieuwbouwprojecten financieel onhaalbaar

Woningcorporaties kunnen minder nieuwe woningen bouwen dan ze willen. Dat komt door oplopende bouwkosten en gebrek aan locaties. Nieuwbouwprojecten blijken ook geregeld financieel onhaalbaar door die hogere bouwkosten. Dat zeggen woningcorporaties in antwoord op een enquête van belangenvereniging Aedes.

De woningcorporaties hebben de ambitie om tegen het eind van deze kabinetsperiode jaarlijks 34.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen, maar daar komen ze nu niet aan toe. Vorig jaar werd met 17.000 nieuwbouwwoningen net de helft gerealiseerd.

Op de plank

Aedes-voorzitter Marnix Norder zegt dat nieuwbouwplannen regelmatig op de plank blijven liggen. Daarom wil hij dat de overheid maatregelen neemt: “Veel mensen zijn naarstig op zoek naar een betaalbare huurwoning; jaren wachten op een huis is geen uitzondering meer. Dus gemeenten, pak de woningnood aan en zorg voor bouwlocaties. En kabinet, neem de regie en maak harde afspraken met gemeenten over het aantal huizen dat er moet komen.”

Een gevolg van stijgende bouwkosten is steeds vaker dat projecten financieel niet rond komen, meldt 29 procent van de woningbouwcorporaties. De stichtingskosten van een woning (wat kost het om een sociale huurwoning te bouwen?) zijn niet meer te vertalen in een aanvaardbare maandhuur waarmee de exploitatie gedekt kan worden.

Goedkoper

Woningcorporatie RWS in Goes vroeg vijf aannemers in te schrijven op de bouw van 130 sociale huurwoningen. De offertes vielen allemaal zo hoog uit dat het onbetaalbaar was voor RWS. Directeur Maarten Sas dreigde zelfs met een bouwstop. Uit gesprekken met de aannemers bleek dat het systeem van aanbesteden niet meer werkt: aannemers hebben te weinig tijd om een doorwrochte offerte op te stellen en geven risicomijdend een heel hoge prijs op.

Na lang praten heeft directeur Sas kort voor Kerstmis alsnog een akkoord bereikt met twee bouwers, die het project nu een stuk goedkoper kunnen bouwen. “Dat kan doordat we samen meer tijd hebben genomen om te kijken waar je kunt besparen, bijvoorbeeld door beter in te kopen, aan te sluiten bij een bestaand project en andere materialen te kiezen”, aldus Sas.

Kleinere woningen bouwen

De Utrechtse corporatie Portaal loste het anders op. Portaal wilde 130 woningen laten bouwen in Leidsche Rijn en kreeg ook te maken met sterk stijgende prijzen. Reijnder Jan Spits, manager volkshuisvesting: “We zien de kosten van zowel materiaal als personeel erg stijgen. Een appartement dat hier moet worden gebouwd, kostte een aantal jaar geleden nog 150.000 euro. Inmiddels is dat opgelopen tot 190.000 euro per woning. Een flinke stijging, die maar in beperkte mate door ons kan worden opgevangen”.

Portaal koos ervoor de aanvankelijk geplande drie- en vierkamerwoningen te vervangen door tweekamerwoningen, waardoor het financieel weer haalbaar werd. De bouw start in april. Volgend jaar moeten ze klaar zijn voor verhuur.

Ambities

De Autoriteit Woningcorporaties, de onafhankelijk toezichthouder op de sector, onderschrijft de problemen van de woningcorporaties. Directeur Kees van Nieuwamerongen ziet dat er van woningcorporaties veel tegelijk wordt gevraagd: beschikbaarheid van sociale huurwoningen, betaalbare huren, woningen voor midden-huren en het duurzamer maken van het woningbestand. “Je kunt maar een paar ambities kiezen, niet allemaal. Die keuze moet door het kabinet en de corporaties gemaakt worden. En ik denk dat die keuze ook gemaakt kán worden”, zegt Van Nieuwamerongen.

De meest genoemde knelpunten bij nieuwbouw van sociale huurwoningen:

46 procent: stijgende bouwkosten

40 procent: tekort aan bouwlocaties

36 procent: gebrek aan inzet vanuit de gemeenten

29 procent: financiële haalbaarheid

20 procent: gebrek aan personeel of grondstoffen

Aan de enquête van Aedes hebben 170 woningcorporaties meegedaan.

Bron: NOS

DO 14 FEBRUARI, 04:11BINNENLANDNOS/NICOLE LE FEVERGESCHREVEN DOORHugo van der ParreResearch-redacteur

NIEUWS

Beste huurders.

Afgelopen half jaar zijn wij niet actief geweest met het bijhouden van de website zoals u dat van ons gewend bent. Onze excuses hiervoor.
Hieronder vindt u de een update aan informatie van de afgelopen maanden.

Prestatieafspraken december 2018
In het najaar van 2018 heeft HBOL zich weer ingezet voor de prestatieafspraken 2019. In dit drie-partijen-overleg met de HBOL, Rijnhart Wonen en de gemeente Leiderdorp dienen wij op gelijkwaardige basis afspraken te maken over de volkshuisvestelijke opgave in Leiderdorp. Deze afspraken worden vastgelegd in prestatieafspraken. Dit document is een belangrijk document voor de huurders. Het proces start met een bod van Rijnhart Wonen in juli. Dit jaar werd Rijnhart Wonen vertegenwoordigd door de manager Wonen en de interim bestuurder. De HBOL dacht mooie afspraken te hebben bereikt en was in een afrondende fase met de partijen in gesprek. In de eindfase mengde de nieuwe directeur bestuurder zich in het proces. Eerder bereikte overeenstemming werd plotsklaps teruggedraaid en voorstellen van tafel geveegd. Wij konden en wilden het document daarom niet meer namens de huurders ondertekenen. Dit hebben wij dan ook niet gedaan. Het document is nu alleen getekend door Rijnhart Wonen en de gemeente Leiderdorp. Naar aanleiding van de ontstane situatie zijn wij in gesprek gegaan met de Raad van Toezicht van Rijnhart Wonen.

Nieuwe bestuursleden
Wij zoeken nog steeds nieuwe bestuursleden. Als u interesse heeft stuurt u dan een e-mail naar bestuur@hbol.nl